水道橋 宴会ライフ
①各方式にはそれぞれに利点があるので、いろいろな可能性を検討することが望ましい。
先行して建替えを実現したマンションや自治体やマンション再生協議会などの相談窓口にたずねることも有効。
②重要なのは、それぞれのマンションの特性を念頭においた事業方式を選択すること。
③事業手法の選択を、以後の建替えの合意形成の一環として位置付け、十分な検討と議論を行って決めること。
④円滑化法が誕生してからは法定建替え決議を行い、円滑化法に従って組合を設立して事業を行う方式が一般化しつつある。
とくに一部に反対者が予想される場合には建替え組合が売渡し請求を行うことができる組合施行方式が適している。
建替えでは、古いマンション上の権利をいかに新しいマンションの上に移行させるかが、ひとつの大きなポイントであるということはすでに説明しました。
この権利の移行がスムーズに進まなければ、区分所有者は安心して建替え事業に参加することはできませんし、マンション建替えという制度自体も広く社会の信頼を得ることはできません。
円滑化法を用いた建替え事業では、この古いマンションから新しいマンションへの権利の移行を「権利変換」という特殊な行政手続きで行うところに特徴があります。
「権利変換」というのはあまり耳慣れない言葉ですので、簡単に説明しましょう。
建替えでは古いマンションを壊して、新しいマンションを建てるわけですが、古いマンションの建物についての権利(たとえば、所有権や抵当権など)は、マンションが壊されれば法律上消えてしまいます。
また、土地についての権利(共有持ち分)も、新しい取得者が加わることや、建物の規模が変わることで、その持ち分が変わらざるを得ません。
そのため、古いマンション上の権利を新しいマンションにどのように移行させるかというのは、法律的にはとても大きな問題です。
簡単に定義すると、「権利変換」というのは、建替え前のマンションの土地と建物に関する権利を、二疋の期日をもって新しいマンションの敷地利用権と建物の区分所有権に円滑に移行させるための法的な仕組み、ということになります。
権利変換の内容を定めた計画書(これを権利変換計画書と呼び、総会において5分の4以上の賛成を得て決めます)には古いマンションの敷地利用権や建物の区分所有権に設定されていた抵当権なども記載されます。
この権利変換計画書が知事により認可されると、権利変換計画書に定めた内容に従って権利変動という法的な効果が発生し、古いマンション上の権利が自動的に新しいマンションの権利上に移行する、ということになります。
一定の期日に区分所有者の権利がいっせいに新しいマンションの権利に移転するわけですが、この権利移転の時点では、まだ新しい建物は存在していないので、正確にいえば、土地の権利と「将来建物ができた時に発生する区分所有権」に移転するということです。
ところで、権利変換によって新しい住戸を取得した場合、古いマンションの権利と新しいマンションの権利が同じ価値になるとは限りません。
住戸を以前より大きくしたり、あるいは小さな住戸を選ぶこともあるからです。
その場合には最終的に清算という方法によって差額を徴収したり、あるいは支払ったりして処理することになります。
「権利変換率」について権利変換も等価交換も、基本的には建替え前のマンションの資産価値を金銭的な価値に換算し、その額に応じて新しいマンションの権利を付与するものです。
このような権利変換や等価交換の結果得られる資産価値の内容を一般的に「還元条件」と呼んでいます。
還元条件の中でも特によく用いられるのが「権利変換率」(還元率)という言葉です。
これは、建替え前と建替え後の住戸専有面積を比較して割合で表現するもので、権利床として取得できる新しい住戸の専有面積従前の住戸の専有面積という算定式により算出します。
この権利変換率という指標は、建て替える場合に、今の住戸に比較してどのくらいの広さの住戸が無償で取得できるかという経済条件に関わる指標であり、一般の方にとって建替えのメリットを判断する上で最もわかりやすい判断指標のひとつだと思います。
このような還元条件は、基本的に従前資産である建替え前のマンションの敷地権と区分所有権の価額、そして新しい建物の建築コストを主な要因として決まります。
事業協力者を複数の会社から選ぶような場合には、どうしてもこの権利変換率ばかりに目が行きがちですが、見かけの数字だけを比較するのではなく、計画の内容やその実現の可能性を含めて総合的な判断をすることが大切です。
資金調違建替え計画を実現できるかどうか、最大の課題はいうまでもなくマンションの建替えに必要な資金を調達できるかどうか、どのように調達するかという点にかかっています。
すでに説明したように、建替え事業には建設工事費をはじめ、設計費など多くの費用がかかります。
どんな優れた施設計画があったとしても、その計画を実現するための資金調達にめどが立っていなければ、計画は「絵に描いた餅」に過ぎず、最終的に区分所有者の合意を得ることはできません。
建替え計画は、資金の調達ができるという前提があってはじめて実現可能なものになるのです。
マンション建替えのための資金調達には大きく2つの方法があります。
第1は、新しいマンションの住戸や敷地の一部を売却して事業の資金をまかなう方法です。
いわば、敷地の一部を切り売りして新しい建物を建設する方法ですから、敷地や容積に余剰があることが前提になります。
もうひとつの方法は、自己資金や金融機関からの借入れなどにより、区分所有者が自分たちの力で必要な資金を調達する方法です。
今まで建替えが実現したほとんどの事例では、あまっていた容積を活かしてマンションの規模を大きくすることで余剰の床を生み出し、これをデベロッパーに売却して事業費の全部または一部をまかなうという第1の方法をとっていました。
この方法であれば、とりあえず個人の持ち出しは最小限ですむため、結果として多数者の合意も得られたのだろうと想像することができます。
しかし、すでに規定の容積をすべて消化してマンションが建てられている場合には、新たに建て替えても建物を大きくできず、基本的には建替えに必要な費用は借入れなどにより自分たちで調達しなければなりません。
一戸で数千万円も負担をしなければ建替えができないということになると、多数者が合意するということは事実上不可能です。
ましてや年金生活にある高齢者は、賛成したくてもできないことになるでしょう。
このような場合の対策としては、総合設計制度を使って容積の割増を受ける方法や、隣接地を巻き込んで敷地規模を拡大することで、販売できる住戸をなんとか少しでも確保して個人負担を軽減することなどが考えられます。
しかし、これらの条件を充たすようなマンションや敷地はごく限られたものでしょう。
これから建替えが必要となるマンションの多くは、容積の余剰がほとんどないものと考えられています。
実は、ここにこれからのマンション建替えの大きな問題があるのです。
何度も述べてきましたが、事業資金の調達にめどを立てることは、建替え事業の成否を決める上で最も重要なことです。
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